Marrakech reste l'un des marchés immobiliers les plus attractifs du Maroc en 2026. Entre la demande touristique soutenue, l'arrivée continue de MRE et le développement de nouveaux quartiers résidentiels, la ville ocre offre des opportunités variées — à condition de connaître les prix réels par quartier et les tendances en cours. Ce guide actualise les données du marché pour vous aider à acheter (ou investir) au bon endroit, au bon moment.
Les prix au m² à Marrakech en septembre 2026
Le prix moyen pour un appartement à Marrakech se situe autour de 12 000 à 15 000 MAD/m² dans les quartiers centraux, avec des pointes à 20 000–25 000 MAD/m² pour les résidences premium avec piscine et espaces verts. Les quartiers périphériques et les zones en développement restent accessibles entre 6 000 et 9 000 MAD/m².
Sources : Yakeey, Agenz.ma, Properstar.
Tableau des prix par quartier à Marrakech en 2026
| Quartier | Prix m² appartement (MAD) | Prix m² villa (MAD) | Tendance 2026 |
|---|---|---|---|
| Hivernage | 17 500 – 25 000 | 18 000 – 30 000 | ↗️ +3 à 5 % |
| Guéliz | 13 000 – 18 000 | 14 000 – 20 000 | → stable |
| Médina | 8 000 – 12 000 | 10 000 – 16 000 | ↗️ +2 à 4 % |
| Agdal | 12 000 – 16 000 | 13 000 – 18 000 | → stable |
| Tassoultante | 11 000 – 15 000 | 12 000 – 16 000 | ↗️ +4 à 6 % |
| Sidi Youssef Ben Ali | 7 000 – 10 000 | 8 000 – 12 000 | ↗️ +3 % |
| Masmoudi | 10 000 – 14 000 | 11 000 – 15 000 | → stable |
| Camp El Ghoul | 9 000 – 12 000 | 10 000 – 14 000 | ↗️ +2 % |
| Samlalia | 8 500 – 12 000 | 9 500 – 13 000 | → stable |
| Daoudiate | 7 500 – 11 000 | 9 000 – 13 000 | ↗️ +2 % |
Évolution trimestrielle des prix (T1 → T3 2026)
L'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib montre une trajectoire nuancée pour Marrakech en 2026 :
- T1 2026 : -1,5 % (correction saisonnière, attentisme des acheteurs)
- T2 2026 : +1,8 % (reprise portée par les MRE et la demande touristique)
- T3 2026 : +2,5 % (accélération, retour des investisseurs)
Sur l'année glissante, Marrakech affiche une progression nette de +2,8 %, portée par la résilience de la demande touristique et l'attrait continu des MRE pour la ville ocre. Le marché marrakéchis se distingue par sa double moteur : résidence principale pour les locaux et investissement locatif pour les non-résidents.
Source : Bank Al-Maghrib – IPAI, ANCFCC.
Les quartiers premium : Hivernage et Tassoultante
Hivernage reste le quartier le plus prisé de Marrakech, avec des prix oscillant entre 17 500 et 25 000 MAD/m² pour un appartement. Ce secteur concentre la demande des MRE fortunés, des investisseurs en location saisonnière et des cadres supérieurs. Les résidences avec jardins, piscine et sécurité 24h/24 se négocient dans le haut de la fourchette. Le potentiel locatif est double : longue durée pour les expatriés (loyers mensuels de 12 000 à 25 000 MAD pour un T3) et saisonnière pour les touristes (revenus quotidiens de 1 000 à 2 500 MAD en haute saison).
Tassoultante est le quartier à surveiller pour 2026-2027. Avec des prix autour de 11 000 à 15 000 MAD/m², il offre un excellent rapport qualité-prix à 10 minutes du centre-ville. L'arrivée de nouveaux ensembles résidentiels et la proximité avec l'autoroute A3 devraient accélérer la valorisation. Les familles marrakéchies et les primo-accédants sont les premiers à s'y positionner.
Les quartiers centraux : Guéliz et Agdal
Guéliz est le cœur commerçant et administratif de Marrakech. Avec des prix autour de 13 000 à 18 000 MAD/m², il attire les jeunes actifs, les commerçants et les investisseurs en location meublée. La demande locative y est dense et permanente, portée par les expatriés en mission et les touristes de longue durée. Le rendement brut y atteint 5,5 à 7 %.
Agdal propose un cadre de vie résidentiel prisé, avec des prix autour de 12 000 à 16 000 MAD/m². Le quartier séduit par ses espaces verts, sa proximité avec les écoles internationales et son accès facile à l'autoroute. La demande locative est soutenue par les familles et les cadres travaillant dans les zones administratives.
Les quartiers accessibles : Sidi Youssef, Daoudiate, Camp El Ghoul
Pour les budgets serrés, les quartiers périphériques de Sidi Youssef Ben Ali (7 000 à 10 000 MAD/m²), Daoudiate (7 500 à 11 000 MAD/m²) et Camp El Ghoul (9 000 à 12 000 MAD/m²) offrent des tickets d'entrée très bas. Ces secteurs sont adaptés aux primo-accédants locaux ou aux investisseurs cherchant un rendement locatif brut élevé (7 à 9 %). En revanche, la revente y est moins liquide et la valorisation patrimoniale plus incertaine. Provisionnez un horizon de détention de 7 à 10 ans.
Rendements locatifs à Marrakech en 2026
Le marché locatif marrakéchis est soutenu par deux moteurs puissants :
- Location longue durée : rendement brut de 5 à 7 %, porté par les expatriés, les cadres et les MRE cherchant un pied-à-terre annuel.
- Location saisonnière : rendement brut de 8 à 14 % en haute saison sur les biens proches de la Médina et de Guéliz, avec une vacance significative de juin à septembre (chaleur) et de novembre à février.
Pour un T3 de 90 m² à Guéliz acheté 1 200 000 MAD, la location longue durée génère un loyer mensuel d'environ 9 000 MAD, soit un rendement brut de 9 %. En saisonnier, les revenus peuvent atteindre 300 000 à 450 000 MAD sur la saison, mais avec une gestion intensive et des coûts d'exploitation élevés.
Source : Airbtics, données de marché 360annonces.
Frais d'acquisition et fiscalité à Marrakech
Provisionnez 7 à 8 % du prix d'achat pour couvrir les frais d'acquisition :
- Droits d'enregistrement : 4 % du prix (3 % pour les logements économiques)
- Conservation foncière : 1,5 % + 200 MAD de frais fixes
- Honoraires du notaire : 0,5 à 1 %
- Taxe notariale : 1 % + TVA
- Droits de publication : 450 MAD
Attention : depuis le 1er juillet 2026, la Loi de Finances 2026 instaure un droit d'enregistrement additionnel de 2 % sur la fraction payée en espèces pour les mutations immobilières dépassant 300 000 MAD. Cette mesure vise à tracer les transactions et réduire l'informel. Privilégiez le paiement par virement bancaire pour éviter cette surtaxe.
Source : FOCH Marrakech, Bank Al-Maghrib.
Notre avis : faut-il acheter à Marrakech en 2026 ?
Marrakech reste un marché porteur en 2026, mais la sélection du quartier est déterminante. Pour un investissement locatif, privilégiez Guéliz ou Hivernage pour la liquidité, Tassoultante pour le potentiel de valorisation. Pour une résidence principale, Agdal et Masmoudi offrent le meilleur compromis cadre de vie / prix. Les quartiers périphériques (Sidi Youssef, Daoudiate) sont réservés aux investisseurs patients avec un horizon de 7 à 10 ans.
Le marché actuel, avec des prix en hausse modérée de 2 à 3 % sur un an, reste favorable aux acheteurs bien préparés. La clé est de négocier sur la base de données réelles de transactions, pas sur les prix d'annonce.
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FAQ — Prix immobilier Marrakech 2026
Quel est le prix moyen du m² à Marrakech en 2026 ?
Le prix moyen pour un appartement se situe autour de 12 000 à 15 000 MAD/m² dans les quartiers centraux, avec des pointes à 25 000 MAD/m² dans le premium (Hivernage).
Quel est le meilleur quartier pour investir à Marrakech ?
Pour le rendement locatif : Guéliz et Hivernage (demande dense toute l'année). Pour la valorisation : Tassoultante (prix accessibles, développement en cours).
Les prix vont-ils continuer à augmenter à Marrakech ?
Les données du T2 et T3 2026 montrent une hausse modérée de 2 à 3 % sur un an. Aucun retournement n'est attendu à court terme, porté par la demande touristique et MRE.
Quels sont les frais pour acheter un appartement à Marrakech ?
Provisionnez 7 à 8 % du prix d'achat : droits d'enregistrement (4 %), conservation foncière (1,5 %), notaire (0,5-1 %), taxe notariale (1 % + TVA). Attention à la surtaxe de 2 % sur les paiements en espèces depuis juillet 2026.
